Prix d'Achat
Direct propriétaire · 0 ¥ de frais d'agence
Capital Mobilisé
33 650 € (+1M¥) · Taux pivot 1€ = 184¥
Apport / Époux
Strictement 50% / 50% (3 595 800 ¥ chacun)
Excédent / Frais
Couvre les frais de signature (~241 k¥)
Impôt Donation
Exonération totale Zōyozei (NTA No.4411)
1. Stratégie Fiscale : Optimisation à 0 Yen d'Impôt
Au Japon, toute asymétrie entre la quote-part inscrite sur l'acte notarié et le financement réel apporté par chaque conjoint déclenche automatiquement l'impôt sur les donations entre époux (Zōyozei - 贈与税), lourdement taxé.
Pour garantir une exonération fiscale totale et pérenne, la structure d'acquisition respecte scrupuleusement la « Règle de l’Apport Réel » (実質負担割合の原則) édictée par l'Agence Nationale des Impôts du Japon (National Tax Agency - NTA) :
Inscription en Co-propriété Égalitaire 50% / 50% (持分各2分の1)
L'acte de propriété officiel (Tōkibō Tōhon - 登記簿謄本) est enregistré en co-propriété à parts strictement égales (Ni-bun-no-ichi). L'origine des fonds démontre que Monsieur et Madame injectent chacun exactement 3 595 800 JPY, équilibrant au yen près les droits de propriété légaux et le financement réel.
Source officielle NTA : Directive NTA No.4411 « 共働きの夫婦が住宅を買ったとき » (Règle d'imposition lors de l'achat immobilier entre conjoints)
2. Ventilation du Plan de Financement Global
Le budget global mobilisé s'élève à 7 191 600 JPY (sur base du taux de change pivot de 1 EUR = 184 JPY). Il couvre intégralement le prix de la maison (6 800 000 JPY) et dégage un excédent de 391 600 JPY pour absorber les frais de notaire et taxes foncières d'acquisition.
| Origine des Fonds | Montant Devises | Total en Yens (1€ = 184¥) | Part de Monsieur (50%) | Part de l'Épouse (50%) |
|---|---|---|---|---|
| Emprunt bancaire joint Prêt co-signé à parts égales |
19 000 € | 3 496 000 JPY | 1 748 000 JPY | 1 748 000 JPY |
| Or du Mariage Don familial matrimonial |
10 000 € | 1 840 000 JPY | 920 000 JPY | 920 000 JPY |
| Épargne Mensuelle Commune 150 €/mois sur 31 mois (2024–2026) |
4 650 € | 855 600 JPY | 427 800 JPY | 427 800 JPY |
| Épargne Personnelle Monsieur Fonds propres complémentaires |
— | 500 000 JPY | 500 000 JPY | — |
| Pension Nominative Madame Rente légale nominative japon |
— | 500 000 JPY | — | 500 000 JPY |
| 📈 TOTAL CAPITAL MOBILISÉ | 33 650 € (+1M¥) | 7 191 600 JPY | 3 595 800 JPY | 3 595 800 JPY |
3. Traçabilité Numérique et Preuves pour le Fisc Japonais
Quelques mois après l'enregistrement notarié, le centre des impôts de Matsuyama transmet le questionnaire officiel d'acquisition immobilière (« お尋ね » - Otazune). Le dossier dispose d'une traçabilité documentaire irréprochable :
A. Emprunt Conjoint (3,496 M¥)
Justificatif : Contrat de prêt bancaire co-signé par les deux époux (Ginkō rōn keiyakusho).
Preuve matérielle : Relevé bancaire du compte joint démontrant le déblocage et l'engagement solidaire à 50/50.
Contrat bancaire certifiéB. Or du Mariage (1,840 M¥)
Justificatif : Reçu officiel de la boutique de rachat d'or et attestation de don de mariage signée par la mère de Monsieur.
Conformité fiscale : La part de l'épouse (920 000 JPY) est inférieure à l'abattement annuel général de 1,1 million JPY (NTA No.4402) et bénéficie de l'exonération des cadeaux d'usage de mariage (Article 21-3 du Code des Impôts japonais / NTA No.4405).
Exonéré Art. 21-3C. Épargne Commune (855,6 k¥)
Justificatif : Historique des virements du compte commun (150 €/mois cumulés d'avril 2024 à octobre 2026, soit 31 mois = 4 650 €).
Preuve matérielle : Bordereaux de transferts internationaux (Wise/Revolut) vers les comptes bancaires au Japon.
Transferts Wise / RevolutD. Pension Madame (500 k¥)
Justificatif : Livret bancaire japonais de l'épouse (Tōchō - 通帳).
Preuve matérielle : Historique officiel prouvant la réception des versements légaux de sa pension jusqu'à hauteur de la somme injectée.
Livret bancaire nominatif4. Estimation des Frais et Taxes d'Acquisition (Hors Agence)
L'acquisition étant réalisée directement de propriétaire à propriétaire (sans agence immobilière intermédiaire), les frais d'agence s'élèvent à 0 JPY. L'ensemble des frais obligatoires est estimé à environ 445 000 JPY :
| Poste de Dépense / Taxe | Montant Estimé | Modalité & Échéance de Paiement |
|---|---|---|
| Taxe d’enregistrement (登録免許税 - Toroku-menkyozei) | ~136 000 JPY | 2 % de la valeur cadastrale du bien, payés au moment de la signature chez le notaire (NTA No.7191). |
| Honoraires de l'Écrivain Judiciaire (司法書士 - Shihōshoshi) | ~100 000 JPY | Rédaction et enregistrement de l'acte notarié en co-propriété égalitaire 50/50. |
| Timbre fiscal contractuel (印紙税 - Inshizei) | 5 000 JPY | Apposé sur le contrat officiel de vente immobilière (NTA No.7108). |
| Taxe d’acquisition immobilière (不動産取得税 - Fudōsan-shutokuzei) | ~204 000 JPY | Taux réduit préfectoral de 3 % pour le résidentiel, émis par la préfecture d'Ehime 4 à 6 mois après l'achat (Régime de réduction Ehime Page 1636). |
| 📊 TOTAL FRAIS OBLIGATOIRES ESTIMÉS | ~445 000 JPY | ~241 000 JPY dus à la signature (notaire/enregistrement/timbre) intégralement couverts par l'excédent (391 600 ¥). |
Liens et Guides Officiels des Administrations :
- National Tax Agency (国税庁) : No.4411 Achat immobilier entre conjoints et imposition · No.4405 Exonérations de l'Article 21-3 · No.4402 Abattement fiscal général (1,1 M¥/an) · No.7191 Barème taxe d'enregistrement · No.7108 Taux réduit de timbre fiscal
- Préfecture d'Ehime (愛媛県庁) : Guide officiel de la taxe d'acquisition immobilière (Page 2288) · Dispositif de réduction fiscale pour le résidentiel (Page 1636)
