Synthèse des Vérifications & Précisions Juridiques (Recoupées 2026)
Chaque aspect juridique et administratif a été rigoureusement audité et recoupé avec les autorités officielles japonaises (法務省, 国税庁, 財務省 / 日本銀行) et belges (SPF Finances, Registre de la population) :
| # | Sujet & Domaine | Statut | Précision & Source Officielle |
|---|---|---|---|
| 1 | Réformes d'enregistrement (2024 & 2026) | ✅ Confirmé | Deux réformes distinctes : 1. Obligation d'un Point de contact au Japon (Kokunai Renrakusaki) depuis le 1ᵉʳ avril 2024 (Art. 73-2). 2. Obligation d'enregistrer les changements d'adresse/nom sous 2 ans sous peine d'amende de 50 000 JPY (Art. 76-5 et 164 al. 2) depuis le 1ᵉʳ avril 2026. Source : 法務省 — Hōmushō. |
| 2 | Rapport Ministère des Finances / BoJ (Gaitame-hō) | ⚠️ Règle Avril 2026 | Obligation sous 20 jours : Tout non-résident acquérant un bien au Japon doit soumettre le « 本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書 » (Formulaire 別紙様式第二十二) au Ministère des Finances via la Banque du Japon dans les 20 jours (Loi sur les changes / 外為法 art. 55-3 al. 1 n°12). L'exemption d'usage résidentiel a été abrogée au 1ᵉʳ avril 2026. Me Watanabe le déposera en tant que mandataire. Sources : 財務省 (MOF) · 日本銀行 (BOJ). |
| 3 | Déclaration au fisc belge (MyMinfin) | ✅ Précisé 4 mois | Tout bien immobilier acquis à l'étranger doit être déclaré spontanément à l'Administration Mesures & Évaluations (via MyMinfin ou par e-mail à foreigncad@minfin.fed.be) dans un délai de 4 mois (avant le 24 février 2027) après l'acquisition (Art. 473 du CIR 92, loi du 17/02/2021). Le délai de 30 jours ne concerne que les nouveaux résidents en Belgique. |
| 4 | Délai de retour en Belgique (Commune) | ✅ 8 jours ouvrables | La déclaration de retour au service population de la commune après un séjour à l'étranger doit légalement s'effectuer dans les 8 jours ouvrables suivant le retour physique en Belgique (Arrêté royal du 16 juillet 1992 relatif aux registres de la population). |
| 5 | Déclaration d'emménagement au Japon | ✅ 14 jours | Le dépôt du Tennyū-todoke (転入届) à la mairie de Kumakōgen doit être fait dans les 14 jours suivant l'emménagement (Loi registre de base des résidents, art. 22). |
| 6 | Certificat de parking (Shako Shōmei) | ⚠️ Shimohatanokawa | Shimohatanokawa se trouve dans l'ancienne section de Kuma-chō (non exemptée). Pour une voiture ordinaire (普通車), le Shako Shōmei au commissariat de Kuma est REQUIS. Pour une K-car (軽自動車), aucune démarche de stationnement n'est requise à Kumakōgen. Conseil : privilégier l'achat d'une K-car ! |
| 7 | Distinction Shihōshoshi vs Kōshōnin (Testament) | ✅ Clarifié | Le Shihōshoshi (Me Watanabe) est l'écrivain public du registre foncier (Tōki) et prépare le projet. Le Notaire public (Kōshōnin) exerce au Bureau notarial (Kōshō Yakuba à Matsuyama) où le testament authentique (Kōsei Shōsho Yuigon) est signé et conservé. |
Check-list des Documents administratifs requis (Copropriété 50/50)
Puisque la maison sera achetée avant que Misako ne s'enregistre à Kumakōgen, les deux acquéreurs achètent en tant que résidents belges (non-résidents au Japon) à hauteur de 50% chacun :
Claude (Belge / Non-résident - 50%)
Misako (Japonaise / Résidente belge - 50%)
Fournis par le Shihōshoshi (Me Watanabe)
Financement, Compte Séquestre Temporaire & Remise des Clés le Samedi 24 Octobre
Afin de garantir une transaction fluide, transparente et parfaitement sécurisée le jour de la visite :
- Acompte de réservation : 1 000 000 JPY déjà versé pour réserver la maison jusqu'au séjour d'octobre.
- Virement du solde fin septembre 2026 (Compte Séquestre) : Le solde restant (5 800 000 JPY + provision de frais) est viré fin septembre depuis la Belgique directement sur le compte de dépôt / séquestre temporaire (Shihōshoshi Azukarikin Kōza) de Me Ryōichi Watanabe.
- Sécurisation totale : L'argent est converti en yens et consigné sur le sol japonais chez un officier juridique assermenté. Le vendeur est garanti de la solvabilité de l'acheteur, tandis que l'acheteur est protégé car les fonds restent sous séquestre jusqu'à l'inspection physique des lieux.
- Déroulement du samedi 24 octobre (Remise des clés) : Le 24 octobre, lors de la visite sur place à Kumakōgen : dès validation de la maison, signature du compromis définitif et de la Tōki Ininjō, et remise immédiate des clés physiques en main propre (Hikiwatashi) pour emménager et dormir dans la maison dès le samedi soir sans frais d'hôtel.
- Clôture financière & Enregistrement le lundi 26 octobre : Les guichets bancaires et le Hōmukyoku étant fermés le samedi, Me Watanabe exécute le virement domestique vers le vendeur et dépose la demande de transfert de propriété (Tōki) à 50%/50% le premier jour ouvré suivant (lundi 26 octobre).
- Rapport Banque du Japon sous 20 jours (Gaitame-hō) : Dépôt officiel par Me Watanabe du rapport de déclaration de propriété non-résidente (Formulaire 別紙様式第二十二) auprès de la Banque du Japon (avant le ~13 novembre 2026).
- Accompagnement Testamentaire au Japon : Lors du séjour, Me Watanabe conseille le couple et coordonne avec le Notaire public (Kōshōnin) de Matsuyama pour la rédaction et la conservation d'un testament notarié authentique de droit japonais (Kōsei Shōsho Yuigon) au Bureau Notarial (Kōshō Yakuba).
Cadre Légal & Fiscale : Les Articles de Loi Applicables
Synthèse des textes juridiques belges et japonais encadrant la transaction :
Législation Belge AML
Loi du 18 septembre 2017 (Art. 34 & 35) : Prévention du blanchiment d'argent. Oblige l'établissement bancaire belge à vérifier la légitimité des fonds (Art. 35) et la finalité de l'opération (Art. 34) avant d'exécuter le transfert bancaire vers le compte séquestre notarial au Japon.
Impôts Belges CIR 92 Art. 473
Code des Impôts sur les Revenus (CIR 92 Art. 473) : Issu de la loi du 17 février 2021. Obligation de déclarer spontanément tout bien immobilier acquis au Japon à l'Administration Mesures & Évaluations (MyMinfin ou foreigncad@minfin.fed.be) sous 4 mois après l'acquisition (avant le 24 février 2027, amende de 250 à 3 000 € en cas d'omission).
Registre Foncier Hōmushō 2024/2026
Loi d'enregistrement immobilier (Art. 73-2 & 76-5) : La réforme d'avril 2024 exige un contact au Japon (Kokunai Renrakusaki, Art. 73-2). La réforme d'avril 2026 impose d'enregistrer tout changement d'adresse/nom sous 2 ans sous peine de 50 000 JPY d'amende (Art. 76-5 et 164 al. 2).
Ministère des Finances / BoJ Gaitame-hō 2026
Loi sur les changes (外為法 Art. 55-3 al. 1 n°12) : Obligation de déclarer l'acquisition au Ministre des Finances via la Banque du Japon sous 20 jours (Formulaire 別紙様式第二十二). Depuis le 1ᵉʳ avril 2026, toutes les acquisitions par des non-résidents (même pour résidence) sont assujetties au rapport.
Représentant Fiscal Kotei Shisan Zei
Loi sur les taxes locales (Art. 355) : Oblige les propriétaires non-résidents à nommer un représentant fiscal (Nōzei Kanrinin) déclaré auprès du service fiscal de la mairie de Kumakōgen pour la taxe foncière (固定資産税 - Kotei Shisan Zei).
Immatriculation & Véhicules MLIT / Police
Réglementation de stationnement (Shako Shōmei) : À Shimohatanokawa (ancienne Kuma Town), le certificat de parking est requis pour les voitures ordinaires (普通車). Pour les K-cars (軽自動車), aucun certificat ni déclaration n'est requis à Kumakōgen.
Chronologie Pas-à-Pas (Septembre 2026 – Mai 2027)
Le calendrier officiel complet de l'opération d'acquisition, du séquestre notarial et des séjours :
Virement du Solde sur Compte Séquestre Notarial
Exécution du virement international du solde (5 800 000 JPY + provision frais) vers le compte de consignation (Azukarikin) de Me Watanabe. Réception du reçu de dépôt officiel (Azukari-shō) garantissant les fonds au Japon avant le départ.
Préparations administratives à Bruxelles
1. Déclaration d'absence temporaire à la commune.
2. Claude : légalisation de signature sur l'Affidavit bilingue + e-Apostille du SPF Affaires étrangères (20 €).
3. Misako : certificats de signature (Gattetsu-gata) et de résidence (Zairyū Shōmeisho) à l'Ambassade du Japon.
Arrivée au Japon & Étape à Tokyo
Arrivée au Japon le 20 octobre. Séjour à Tokyo du 21 au 24 oct. Coordination finale avec vos enfants pour les formulaires de contact local (Kokunai Renrakusaki) et de représentant fiscal (Nōzei Kanrinin).
Visite, Remise Directe des Clés (Hikiwatashi) & Emménagement
Visite et inspection de la maison de Shimohatanokawa. Dès confirmation : signature du compromis définitif et de la Tōki Ininjō, et remise immédiate des clés physiques en main propre par le vendeur. Installation et première nuit dans la maison le samedi soir même sans hôtel.
Clôture Financière & Dépôt au Hōmukyoku
Dès l'ouverture des banques et du cadastre le lundi matin : Me Watanabe effectue le virement domestique du solde depuis son compte séquestre vers le vendeur, puis dépose la demande officielle de transfert de propriété (Tōki) à 50%/50% au Hōmukyoku.
Mairie de Kumakōgen, Rapport Banque du Japon & Testament
1. Misako dépose sa déclaration d'emménagement (Tennyū-todoke) sous 14 jours.
2. Dépôt sous 20 jours du rapport Ministère des Finances / BoJ (Gaitame-hō) par Me Watanabe avant le ~13 novembre (Formulaire 別紙様式第二十二).
3. Obtention du titre officiel de propriété délivré par le Hōmukyoku.
4. Rendez-vous au Bureau Notarial (Kōshō Yakuba de Matsuyama) avec Me Watanabe pour signer et faire conserver le testament notarié authentique (Kōsei Shōsho Yuigon).
Achat Véhicule & Fin du séjour de Claude
Achat d'une K-car au nom de Misako (sans contrainte Shako Shōmei). Travaux d'aménagement. Le 18 Janvier 2027 (jour 90 d'exemption de visa, billet d'avion confirmé), retour de Claude en Belgique.
Séjour de Misako, Déclarations et Retour en Belgique
1. Avant le 24 février 2027 (sous 4 mois pile) : Déclaration de l'immeuble japonais sur MyMinfin ou à foreigncad@minfin.fed.be (fisc belge, art. 473 CIR 92).
2. Avant le 7 mai : déclaration de départ (Tenshutsu-todoke) à la mairie de Kumakōgen.
3. Retour de Misako en Belgique le 7 Mai 2027 et déclaration de retour à la commune sous 8 jours ouvrables.
Liens & Sources Officielles
- Légalisation et signatures en Belgique : Ambassade du Japon à Bruxelles — Section Consulaire
- Procédure d'Apostille électronique en Belgique : SPF Affaires Étrangères — e-Apostille · Portail eLegalisation
- Ministère des Finances du Japon (MOF) — Rapport d'acquisition immobilière (外為法) : 財務省 (MOF) — 不動産取得報告制度概要・様式 (Formulaire 別紙様式第二十二)
- Banque du Japon (BOJ) — Procédures des rapports de change : 日本銀行 (BOJ) — 外為法関連手続・報告制度
- Déclaration fiscale belge des biens à l'étranger : SPF Finances — Déclaration d'un bien immobilier situé à l'étranger (MyMinfin) · Email :
foreigncad@minfin.fed.be - Exemption de visa 90 jours (Belgique-Japon) : Ministry of Foreign Affairs of Japan (MOFA) — Visa Exemptions
- Réformes du registre immobilier (2024 & 2026) : 法務省 — Page officielle de la réforme foncière (Hōmushō)
- Fiscalité, donations et représentants fiscaux :
- Déduction spéciale pour conjoint (20 ans+ de mariage) : 国税庁 No. 4452 (NTA)
- Désignation d'un représentant fiscal (Nōzei Kanrinin) : 国税庁 — Formulaire 納税管理人の届出
- Taxe foncière locale (Kotei Shisan Zei) : 総務省 — Sōmushō
- Réglementation immatriculation et stationnement : 国土交通省 (MLIT)
